Palavras-chave: como calcular comissão de corretagem, quem paga a comissão do corretor, é obrigatório pagar comissão de corretagem?, como recuperar comissão de corretagem paga indevidamente, construtora pode cobrar corretagem do comprador?, venda casada corretagem imobiliária, como funciona a venda em stand de imóveis, comissão de corretagem está inclusa no preço do imóvel?, quem paga a comissão do corretor: comprador ou construtora?
Resumo
A imposição da comissão de corretagem ao comprador na venda de imóveis pode configurar prática abusiva, especialmente quando não há transparência na informação sobre essa cobrança. O Código de Defesa do Consumidor protege os compradores contra a venda casada e exige que a obrigação seja destacada de forma clara e inequívoca.
O STJ já decidiu que a cobrança da corretagem pode ser legítima se o comprador for previamente informado. No entanto, se o consumidor foi atraído pelo marketing da construtora e o corretor apenas formalizou a venda, há argumentos para contestar a exigência desse pagamento.
A distribuição da comissão também varia conforme os contratos entre construtora, imobiliária e corretores. Em alguns casos, a imobiliária fica com até 50% da comissão, enquanto o corretor recebe o restante. Em modelos de corretagem autônoma, o corretor pode receber 100% da comissão, mas geralmente com um percentual reduzido.
Dessa forma, a cobrança da corretagem deve ser analisada caso a caso, considerando a real intermediação do corretor e a transparência na negociação. O consumidor que se sentir prejudicado pode buscar a restituição dos valores pagos, conforme os princípios do CDC e a jurisprudência do STJ.
Introdução
A cobrança da comissão de corretagem na venda de imóveis novos tem sido um dos temas mais debatidos no direito do consumidor, especialmente quando essa despesa é imposta ao comprador sem sua prévia e expressa concordância.
Embora a intermediação imobiliária desempenhe um papel relevante na concretização das vendas, muitas vezes o consumidor é atraído diretamente pelo marketing da construtora, sem depender da atuação do corretor. Isso levanta questionamentos sobre a legitimidade da exigência da comissão, além da possível configuração de prática abusiva, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor.
O Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu critérios para a validade da cobrança da corretagem, determinando que o comprador só pode ser responsabilizado pelo pagamento se tiver sido claramente informado sobre essa obrigação antes da assinatura do contrato. Caso contrário, há fundamento para pleitear a restituição dos valores pagos.
Além disso, a distribuição da comissão entre construtora, imobiliária e corretores também influencia esse debate. Como a construtora já arca com custos elevados de marketing, publicidade e estrutura de vendas, surge a dúvida sobre qual seria a fração justa da comissão de corretagem e se o corretor faz jus a esse valor quando o cliente já chega ao stand de vendas decidido a comprar o imóvel.
Este artigo examina os aspectos jurídicos e práticos da cobrança da corretagem, abordando a responsabilidade pelo pagamento, a atuação do corretor, as decisões judiciais sobre o tema e a divisão da comissão no mercado imobiliário.
1. Cobrança da Comissão de Corretagem do Comprador
A cobrança da comissão de corretagem do comprador na comercialização de imóveis é um tema amplamente debatido no direito do consumidor. Muitas construtoras e incorporadoras impõem essa despesa ao adquirente, o que pode configurar prática abusiva, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Em algumas situações, essa cobrança pode até mesmo ser caracterizada como venda casada, vedada pelo art. 39, I, do CDC.
A principal justificativa das construtoras para repassar essa despesa ao comprador reside no fato de que a corretagem é uma atividade essencial para viabilizar a venda, sendo comum que os clientes recebam atendimento de corretores no stand de vendas. Contudo, muitos consumidores alegam que nunca contrataram o corretor diretamente e que foram ao stand de vendas atraídos pelo marketing da construtora, sem necessidade de intermediação imobiliária.
O Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu que a cobrança da corretagem pode ser válida, desde que o consumidor seja informado de maneira clara, destacada e inequívoca antes da assinatura do contrato. Se essa transparência não for respeitada, a cláusula pode ser considerada abusiva, dando ao comprador o direito à restituição dos valores pagos (art. 6º, III, 31 e 46 do CDC).
Além disso, há um descompasso entre o mercado e a legislação. Enquanto as incorporadoras defendem que o custo da corretagem é parte da negociação e deve ser suportado pelo comprador, muitos consumidores argumentam que o serviço de intermediação já está embutido no preço do imóvel e que a construtora é a real beneficiária do trabalho do corretor.
2. Responsabilidade Pelo Pagamento da Comissão na Venda em Stand
A cobrança da corretagem em vendas feitas em stands de empreendimentos levanta discussões sobre quem deve arcar com essa despesa.
O corretor de imóveis, regulamentado pela Lei nº 6.530/1978, tem como papel essencial aproximar compradores e vendedores, assessorar as negociações e auxiliar na formalização do contrato. Contudo, no cenário dos stands de vendas, a atuação do corretor pode ser reduzida a uma mera assistência burocrática, já que o cliente chega ao local atraído pelo marketing da construtora.
Se a construtora contrata diretamente uma imobiliária para gerir as vendas, a responsabilidade pela comissão é da construtora, pois os corretores atuam sob seu comando. Entretanto, algumas empresas adotam a prática de repassar esse custo ao comprador, o que pode configurar prática abusiva se não houver transparência na informação.
O STJ reconheceu que a cobrança da corretagem pode ser legítima apenas se forem atendidos os seguintes critérios:
O consumidor deve ser informado de forma clara e destacada sobre a cobrança antes da formalização do contrato (art. 6º, III, do CDC).
A comissão não pode estar embutida no preço do imóvel sem o conhecimento do comprador.
Se a construtora promoveu diretamente a venda, sem intermediação de terceiros, a cobrança da corretagem pode caracterizar venda casada (art. 39, I, do CDC).
Caso essas exigências não sejam cumpridas, o consumidor tem direito à devolução dos valores pagos.
3. O Direito do Corretor à Comissão Quando Há Marketing da Construtora
Outro ponto polêmico é se o corretor faz jus à comissão mesmo quando o cliente chega ao stand de vendas por conta própria, atraído pelo marketing da construtora.
O artigo 722 do Código Civil estabelece que a corretagem é um serviço de aproximação entre comprador e vendedor. Para que haja direito à comissão, o corretor deve comprovar que foi essencial para o fechamento do negócio.
Situações Comuns no Mercado
I) Corretores contratados pela construtora:
A construtora deve pagar a comissão, pois os corretores atuam como seus prepostos.
Mesmo que o cliente tenha sido atraído pelo marketing, se o corretor prestou assessoria efetiva na negociação, ele faz jus à comissão.
II) Corretores independentes no stand:
Se não há vínculo formal com a construtora, o corretor recebe comissão somente se efetivar a venda.
O comprador só deve pagar a comissão se tiver sido informado antes da assinatura do contrato.
III) Cliente já decidido antes da abordagem do corretor:
Se o consumidor já pretendia comprar o imóvel e não precisou de intermediação real, a cobrança da comissão pode ser questionada.
O STJ já reconheceu que, nesses casos, a cobrança da comissão pode ser indevida.
4. A Fração da Comissão de Corretagem
A distribuição da comissão de corretagem varia conforme os contratos firmados entre construtora, imobiliária e corretores. Como a construtora já investe em marketing e estrutura, a comissão pode ser repartida da seguinte forma:
(a) Modelo com Imobiliária Intermediária
Construtora paga a imobiliária: 6% do valor do imóvel.
Imobiliária repassa aos corretores: 40% a 50% da comissão fica com a imobiliária, e o restante é dividido entre os corretores envolvidos.
Exemplo prático:
Valor do imóvel: R$ 500.000,00
Comissão total: 6% (R$ 30.000,00)
Distribuição:
Imobiliária: 50% (R$ 15.000,00)
Corretor responsável pela venda: 50% (R$ 15.000,00)
(b) Modelo com Corretores Autônomos
A construtora reduz a comissão (exemplo, 4%) por já arcar com marketing e estrutura.
O corretor autônomo recebe 100% da comissão negociada, mas assume a responsabilidade de captar clientes.
5. Conclusão
A cobrança da comissão de corretagem na compra de imóveis novos continua sendo um tema controverso, especialmente quando imposta ao comprador sem sua expressa e inequívoca concordância. A jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que a cobrança pode ser válida desde que o consumidor seja claramente informado antes da assinatura do contrato.
No entanto, se a exigência for feita sem transparência ou se o serviço de corretagem não tiver sido efetivamente prestado ao comprador, a prática pode ser considerada abusiva, ensejando a restituição dos valores pagos, com base no Código de Defesa do Consumidor.
Além disso, a atuação do corretor em stands de vendas precisa ser analisada com cautela. Como a captação de clientes é realizada pelo marketing da construtora, a intermediação do corretor pode ser apenas formal, sem um papel efetivo na decisão de compra. Isso gera questionamentos sobre a divisão da comissão entre construtora, imobiliária e corretores, bem como sobre a legitimidade da exigência desse pagamento do comprador.
Portanto, o tema deve ser analisado caso a caso, considerando a transparência da negociação, a real intermediação do corretor e a relação jurídica entre as partes envolvidas. O consumidor que se sentir lesado tem o direito de buscar a restituição da comissão paga indevidamente por meio de reclamações administrativas, ações judiciais e fundamentos no CDC e na jurisprudência do STJ. Já os corretores e imobiliárias devem atuar com clareza e ética, garantindo que suas comissões sejam cobradas de forma legítima e devidamente acordadas com todas as partes.
Referências Bibliográficas
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Wilian Dias Advogados